Wanneer heeft het Rijk bolwerk Wolvenburg verkocht? Tot wanneer is tijdelijk gebruik mogelijk? Is de gemeente Utrecht betrokken? Het is nu 2024, het tijdpad gaat nog verder.
Dit artikel geeft een chronologisch verslag van het tijdpad van sluiting tot de ombouw van gevangenis Wolvenplein naar een nieuwe bestemming. In de afgelopen jaren is deze pagina met regelmaat vernieuwd. Dat komt niet alleen omdat er nieuwe ontwikkelingen zijn, nee, vooral omdat het pad tot herbestemming nogal uitloopt in de tijd.
2013 – het Rijk besloot tot verkoop van bolwerk Wolvenburg
De verkoop is uitgevoerd door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Het Rijk is bij verkoop aan derden gebonden aan regels. In een brief van 8 november 2013 gaf minister Blok (voor hem de directie Vastgoed van het RVB) uitleg aan de Tweede Kamer over de procedure (brief 28/8/2013 en 8/11/2013). De geciteerde tekst staat tussen aanhalingstekens in schuinschrift.
“Het algemene kader waarbinnen het Rijksvastgoedbedrijf bij het verkoopproces moet werken bestaat uit:
- De Comptabiliteitswet. Deze schrijft voor dat moet worden gehandeld vanuit doelmatig (vermogens)beheer;
- De ministeriële Regeling Materieel Beheer 2006. Deze schrijft voor dat eerst de reallocatieprocedure gevolgd dient te worden voordat objecten aangeboden kunnen worden op de markt. Die procedure houdt in dat objecten eerst moeten worden aangeboden aan andere overheden (provincies en gemeentes);
- Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties.“
2013 – gelijke kansen voor iedereen
Het Rijksvastgoedbedrijf dienst beginselen van behoorlijk bestuur te respecteren. Het belangrijkste bij verkoop van vastgoed is dat er geen willekeur mag zijn en dat iedereen gelijke kansen moet hebben (brief Minister van 25 juni 2013 als reactie op de Motie De Vries).
Concreet komt het erop neer dat een openbare verkoopprocedure moest worden gevolgd. Daarnaast diende tegen marktconforme prijzen te worden verkocht, want het Rijksvastgoedbedrijf mag beslist niet (in)direct subsidiëren.
In de praktijk betekende het dat potentiële kopers aan vele eisen moesten voldoen en vooral over ervaring dienden te beschikken met de herbestemming van monumenten. Het RVB verkoopt dit soort objecten daardoor bijna uitsluitend aan projectontwikkelaars.
Het Rijk verkocht tenslotte tegen het hoogste bod, waardoor een herbestemming vaak een zware opgave wordt om rendabel te worden. Herbestemmingen met functies voor mensen met een kleine beurs zijn daarmee eigenlijk per definitie uitgesloten. De gehanteerde eisen van het RVB zijn daarmee allesbehalve neutraal.
2014 – de gemeente Utrecht wilde niet kopen
Het Rijk heeft het tijdpad vervolgt door gevangenis Wolvenplein aan te bieden aan de gemeente Utrecht. Wilde Utrecht, de wethouder of de gemeenteraad, Wolvenplein kopen? Waarom niet, zouden we dan kunnen zeggen. Eindelijk zou na de verkoop in 1852 aan het Rijk het bolwerk Wolvenburg weer in gemeentebezit komen.
Wolvenburg is geschikt als een sluitstuk van de openbare en parkachtige aanleg van de stadswallen met bolwerken rond de stad, het grote Zocherplan. De stad heeft het bolwerk indertijd verkocht voor f 14.000 aan het Rijk en met het slopen van toren Wolf en het dichtgooien van een gracht bouwrijp gemaakt.
Tsja, het was best een optie, maar het besluit van het college van B&W in 2014 was anders, bolwerk Wolvenburg werd niet gekocht. Het is een beetje gissen naar de oorzaak van dit besluit. De gemeente zat juist in een fase van afstoten van bezit. Er diende zich ook niet direct een andere bestemming aan, een openbare functie. En tenslotte, de gemeente had bij de Merwedezone een zeer moeizame periode van onderhandelingen met het Rijk achter de rug, nu de locatie van De Nieuwe Defensie.
Het Rijk ging in het tijdpad over tot een openbare verkoopprocedure. Hoe verkoop je een gebouw waar je alleen gevangen mag zitten? Slecht en dat kan ook even duren. Leeg laten staan?
2014 – tijdelijk gebruik blijkt mogelijk
Tijdelijk gebruik mocht in het staatseigendom. “Rekening houdend met de kaders van wat wel en niet mag is het goed mogelijk om bij vervreemding of tijdelijk gebruik in te spelen op maatschappelijke behoeften“, aldus de toenmalig minister. Die toezegging kwam na kamervragen over de grote leegstand van onroerend goed en het gebrek aan tijdelijke locaties.
Het Rijksvastgoedbedrijf zette in 2014 een offertetraject uit onder Haagse leegstandbeheerders. Een contract werd afgesloten met Bewaakt & Bewoond.
2015 – vergunning tijdelijk gebruik
Voor het tijdelijk gebruik is een vergunning aangevraagd. Afwijken van het bestemmingsplan qua functie mag voor een periode van vijf jaren, te verlengen met nog eens vijf jaren. De gemeente werkte coöperatief mee, mede omdat de buurt en de stad via een eerste enquête van Stadsdorp Wolvenburg positief stonden tegenover tijdelijk gebruik.
De eerste publieke openstelling van de gevangenis werd UtrechtDownUnder met Art of Control in mei 2015. De diensten van het RVB werden verrast door het initiatief van een daarop volgende Kunstmanifestatie. Hacking Habitat vond met succes plaats in 2016.
Diensten van het RVB hadden moeite om het tijdelijk gebruik als voldongen feit te aanvaarden. De gevangenis werd met extra investeringen in vluchtroutes en brandalarm geschikt gemaakt voor publiek gebruik. Het leidde in vanaf medio 2015 tot een succesvolle periode van tijdelijk gebruik die tot op heden doorloopt.
2015 – vindt de Gemeente Utrecht alles goed?
Waarom is bolwerk Wolvenburg niet teruggegeven aan de gemeente? Dat bleek niet mogelijk al heeft de gemeente wel een dikke vinger in de pap bij het bepalen van een nieuwe bestemming. “De rijksvastgoeddiensten overleggen altijd intensief met de decentrale overheden (gemeente) als bestemming of herontwikkeling voor de hand ligt. Dit is ook bij tijdelijk herbestemmen het geval.
Het overleg heeft tevens als doel om wensen en ideeën van decentrale overheden mee te nemen ten aanzien van de mogelijke toekomstige bestemming van een object. Het zijn de decentrale overheden die bepalend zijn voor de ruimtelijke ordening”. Dat beloofde de Minister in 2013. Ofwel Haags proza over dat we altijd netjes zijn.
2017 – wijzigen van de bestemming
In het bestemmingsplan uit 2009 staat voor PI Wolvenplein de bestemming Maatschappelijk – Justitiële Inrichting. Een nieuwe eigenaar wil iets anders met het gebouw, maar mag dat? Voor het Rijk was het verstandig om potentiële kopers zich te geven op andere mogelijke bestemmingen, voordat het wordt verkocht. Dan hou je controle over het proces en het komt de verkoopprijs ten goede. En het Rijk moest aankloppen bij de Gemeente Utrecht, die bepaalt die andere mogelijkheden.
De hoofdbestemming van de noordelijke binnenstad is in het bestemmingsplan bepaald op wonen, andere functies zijn ondersteunend. Een andere bestemming dan wonen vraagt om een zorgvuldig consultatieproces. Het Rijk had geen haast om met de gemeente om tafel te gaan zitten. Het Rijksvastgoedbedrijf is haar overleg met de gemeente over nieuwe bestemmingen gestart in 2017.
Het Rijk heeft met de Gemeente van 2017 tot 2019 (onderhandeld) gezamenlijk overlegt over andere gebruiksmogelijkheden voor het bolwerk. De gemeente betrok daarbij vooral haar eigen deskundigen, bijvoorbeeld de afdeling stadsontwikkeling en de afdeling erfgoed, en een beetje de buurt en andere geïnteresseerden (Klankbordgroep). Het Rijksvastgoedbedrijf doet dat met haar eigen medewerkers vanuit bijvoorbeeld het Atelier Rijksbouwmeester.
2018 – Visiedocument nieuwe bestemming
In juni 2018 resulteerde het overleg tussen het Rijk en de Gemeente in een concept visiedocument. Op de concept visie kon worden gereageerd. De reacties zijn ambtelijk beantwoord en de visie is eind 2018 besproken in het College van Burgemeester en Wethouders. Het had niet haar goedkeuring.
Het college heeft bij het RVB een specifieke bestemming bedongen voor een deel van het complex: 10 % moet ingevuld worden voor wonen! Met die verandering is de visie in april 2019 aangeboden aan de gemeenteraad.
De gemeenteraad was in 2019 niet tevreden, gevoed met de reacties van de buurt en andere belanghebbenden. Zij heeft 2 amendementen en 2 moties aangenomen met veranderingen in de concept visie. De definitieve visie is door het college in februari 2020 goedgekeurd. De gemeenteraad maakte toen geen bezwaar meer.
2020 – het tijdpad verder met de verkoop
Het Rijk bepaalde de procedure voor de verkoop. Nu is Wolvenplein een grote en complexe opgave. Een serieuze nieuwe eigenaar is nodig. Een vraagspecificatie is opgesteld, waarin het Rijk veel wil weten over potentiële kopers. Ze is uit op een gedegen partij, daarom zijn er vele criteria waar aanbiedingen aan moeten voldoen. Het RVB had zich goed voorbereid op de verkoop en deze is vlot gestart in maart 2020 en na drie rondes afgerond in juni 2021.
Inschrijven als gegadigde op complexe opgaven met ontwerp, herbestemming, verbouwing en exploitatie kost tijd en geld. Om die reden wordt een aanbiedingsprocedure vaak getrapt uitgevoerd. Eerst vragen voor alle mogelijke gegadigden, daarna moeilijke vragen voor serieuze gegadigden. Dat is het getrapte proces. Zo ging ook de verkoop van Wolvenplein.
2020 – Het beste plan
Ronde 1: vooraf werden criteria geformuleerde waar gegadigden met hun plan aan moesten voldoen. De inschrijving opende bijvoorbeeld met de vragen voor alle mogelijke gegadigden: wie bent u, welke ervaring heeft u met de ontwikkeling, ontwerp, onderhoud of exploitatie met dit soort moeilijke complexen.
Maar vragen waren ook: wat gaat u qua bestemmingen met Wolvenburg doen (welke mix?), hoe gaat u de gebouwen gebruiken met de herkenning als gevangenis, op welke wijze de verkeersontsluiting plaatsvindt, hoe gaat u met parkeren en groen om etc.. Vragen die uit de eisen en uitgangspunten van het Visiedocument herleid konden worden.
Veertien partijen voldeden aan de basisvereisten. Uit de antwoorden is gezamenlijk door het RVB en de gemeente een volgorde gemaakt in ‘beste’ plannen. De partijen van de vijf beste plannen werden uitgenodigd voor het vervolg.
2021 – het hoogste bod
Ronde 2: een meer specifieke ronde in het aanbiedingsproces. De vraag: werk uw plannen voor het complex meer in detail uit met tekeningen en beantwoordt een aantal vragen. Vervolgens zijn de antwoorden beoordeeld op overeenstemming met het Visiedocument en het overeenstemmen met de eerder ingediende planopzet. Indien daaraan wordt voldaan volgde de uitnodiging voor Ronde 2B.
Ronde 2B: wat is uw onvoorwaardelijke biedingsprijs en wilt u die op of voor 11 april 2021 indienen?
heeft het Rijksvastgoedbedrijf gedaan. Op 8 juni 2021 maakte de gemeente Utrecht namens het Rijk (het RVB) bekend dat de gevangenis gegund werd aan AM & Levenslang CV.
Is het dan verkocht? Bij deze onvoorwaardelijke verkoop wel. De datum voor de overdracht van het eigendom van Wolvenburg was 1 september 2021. Vanaf die datum nemen AM & Levenslang de (tijdelijk) exploitatie op zich.
2021 – 2027 bestemming bereikt of vervolg tijdpad?
Heeft de gevangenis haar bestemming bereikt? Nee, het tijdpad is nog niet ten einde. AM & Levenslang hebben tot taak om bij de gemeente de definitieve bestemmingen goedgekeurd te krijgen. Dat is een procedure van jaren!
Stel dat de koper de Rijksmonumenten wil verbouwen? Het pand is pas echt klaar voor aanpassingen als eerst de bestemmingswijziging en vervolgens de bouwaanvragen zijn goedgekeurd. Daarna mag de verbouwing starten. Tot dat moment is alleen tijdelijk gebruik mogelijk.
Met het al door de gemeenteraad goedgekeurde Visiedocument en de verkoopprocedure waarin de plannen getoetst zijn aan de visie, leek het erop dat met een versnelde planprocedure het bestemmingsplan aangepast kon worden. Echter helaas, het duurt allemaal wat langer.
Wijzigingen van bestemmingsplannen gaat in de gemeente in stappen. Eerst sluiten de initiatiefnemer en de gemeente een basisovereenkomst: onderlinge afspraken over waar het over gaat en wie betaald worden vastgelegd. Dat is in 2022 gebeurd. Vervolgens wordt een inhoudelijke ‘Bouwenvelop’ vastgelegd. Hierin staan alle inhoudelijke plannen, op divers gebied, waar een nieuwe bestemmingswijziging aan moet voldoen. Dat zijn veel aspecten, bijvoorbeeld in welke bouwdelen welke functies tot de te bereiken duurzaamheidseisen, de verkeersontsluiting en parkeren of welke plantjes in het park. De Bouwenvelop heeft de goedkeuring van het College van Burgemeester & Wethouders nodig. Zo wordt geborgd dat elk beleidsterrein er goedkeuring aan geeft. En dan begint de voorbereiding van een gewijzigd bestemmingsplan of omgevingsplan met de goedkeuringsprocedure door de gemeenteraad.
In het eerste kwartaal van 2024 wordt de bouwenvelop gepresenteerd. Dat is een publiek document, want het wordt ook aangeboden aan de gemeenteraad. Daarna volgt de procedure bestemmingswijziging en dan kan (eindelijk) de ombouw naar nieuwe functies starten. Resteert de vraag: hoelang gaat dit tijdpad nog duren? Dat weten wij niet, maar wij denken dat dit nog tot 2026 gaat duren.
2026: Wordt dat het jaar dat de verbouwing naar definitief gebruik kan starten?
Deze pagina is in 2014 gestart met ‘wishfull thinking’, vervolgens in stappen bijgewerkt met feitelijkheden en vandaag van toepassing. (2026 was in de eerste planning 2020!)
Bijgewerkt 20-02-2024
