Onder welke voorwaarden komt bolwerk Wolvenburg te koop? Dat is de vraag die het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Utrecht kunnen stellen in een marktconsultatie. En dat om de verkoop van het bolwerk af te stemmen op de belangstelling in de markt.
Tijdelijk gebruik in tussentijd
Op dit moment heeft De Vrije Wolf de gevangenis in gebruik voor tijdelijke activiteiten als huisvesting van zelfstandigen, tentoonstellingen en bijeenkomsten. Bezoekersuur houdt er rondleidingen en liefhebbers laten zich opsluiten in de Escaperoom van Gajes in de Bajes. De mogelijkheid voor appartementen voor statushouders is niet benut. In 2016 heeft de Kunstmanifestatie Hacking Habitat plaatsgevonden.
Het blijft de bedoeling het complex op termijn te verkopen. Het Rijksvastgoedbedrijf gaat nog met de gemeente Utrecht in overleg om vast te stellen wat een nieuwe eigenaar met het complex kan en mag doen. Tenminste, die vraag heeft ze in juli 2016 aan de gemeente gesteld. De tijdelijke bestemming is voor vijf jaar tot 2020 qua vergunning geregeld. Die periode is met vijf jaar te verlengen, ook voor voortgezet tijdelijk gebruik onder een nieuwe eigenaar.
Het gevangeniscomplex op bolwerk Wolvenburg te Utrecht is grotendeels een Rijksmonument en heeft een omvang van 8.790 m2 en het bolwerk is 1.30.30 hectare groot. De voormalige bewaarderswoningen op het bolwerk zijn particulier bezit en hebben het recht van overpad over het straatje voor hun voordeuren. De strategische ligging in het centrum en het unieke ontwerp zorgen er voor dat het complex een zeer bijzondere en herkenbare positie inneemt in de stad Utrecht.
Verschillende ontwikkelingsmodellen bepalen de koper
De professionele wereld van het vastgoed heeft in het algemeen een sterke voorkeur voor een herbestemming via professionele partijen. Daarmee wordt bedoeld de wereld van projectontwikkelaars, beleggers, huurders, architecten en bouwers.
Daarentegen is het ook heel goed mogelijk om het traditioneel te doen: een eigenaar/gebruiker doet van meet af aan gebruik en ombouw in eigen beheer. Naar believen schakelt hij daar externe hulp of aanvullende financiering bij in. We kunnen daarbij denken aan bijvoorbeeld een hotelketen, een vastgoed investeerder of een ondernemend persoon/bedrijf met capaciteiten en financiële middelen.
Beide ontwikkelingsmodellen kunnen tot een goed resultaat leiden. Voor beide varianten is tijd nodig om het eindresultaat te realiseren. Een verkoopstrategie zou geen van deze ontwikkelingsmodellen mogen uitsluiten.
Is een blauwdruk nodig?
De wereld van de bouw is het werken volgens een blauwdruk met de paplepel ingegoten. Nu worden de tekeningen al lang niet meer op een natte manier blauw gekopieerd, maar het vaststellen van het einddoel geeft deze wereld (planmatige-) zekerheden. Met die zekerheden zijn investeringsafspraken te maken, huurtoezeggingen te doen en zijn externe partijen in te schakelen, om maar wat gemakken te noemen.
Maar is dat allemaal nodig? Dat is een verstandige vraag om vooraf te stellen. Van de gemiddelde eigenaar van een gebouw weten we namelijk helemaal niet wat hij op termijn met zijn opstallen van plan is. Hij heeft zich te houden aan het bestemmingsplan, dat is onze zekerheid. Is er meer nodig?
Thematische herontwikkeling
Voor de herontwikkeling van het complex zou gedacht kunnen worden aan verschillende thema’s:
- openbaar wandelgebied met rustplekken en parkachtige aanleg, tuinderij en horeca aan het water;
- (creatieve) bedrijvigheid en studie, studieplekken, start-up, innovatieve productie in combinatie met expositie, ateliers en werkplaatsen (bedrijfsverzamelplek met studieplekken);
- culturele functies, expositie in combinatie met museum, podium, tentoonstellingen en oefenruimten;
- kleiner hotel met ondersteunende horeca, een restaurant;
Alle thema’s kunnen gecombineerd worden met een ondersteunend en/of een stedelijk woonprogramma van appartementen voor vrije en sociale sector, oud en jong; bij voorkeur een CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap).
Wolvenplein blijft een voor auto’s moeilijk te bereiken plek in de stad. Voor parkeren zal weinig ruimte zijn. Activiteiten op het bolwerk garanderen de rust op deze plek in het centrum, ze produceren weinig extra omgevingsgeluiden.
Maar bovenstaande ideeën hebben een grote beperking: er zijn wellicht nog veel meer kansen voor het bolwerk. Toch zullen er grenzen gesteld moeten worden. Elke bestemming is al snel heel anders dan een Justitiële Inrichting. Een herbestemd bolwerk Wolvenburg mag geen grote inbeuken op het geldige bestemmingsplan veroorzaken, of ligt dat genuanceerder?
Brede marktconsultatie
De herbestemming van gevangenis Wolvenplein wordt een uitdaging voor geïnteresseerde marktpartijen of andere initiatiefnemers: enige voorbereiding wordt aanbevolen. Uit een brede marktconsultatie kan de belangstelling voor verschillende herbestemmingspartijen blijken.
