Het tijdpad van sluiting tot herbestemming

Wanneer heeft het Rijk bolwerk Wolvenburg verkocht? Tot wanneer is tijdelijk gebruik mogelijk? Is de gemeente Utrecht betrokken? Het is nu 2021, gaat het tijdpad nog verder?

Dit artikel geeft een chronologisch verslag van het tijdpad van sluiting tot de ombouw van gevangenis Wolvenplein naar een nieuwe bestemming.

Het tijdpad van herbestemming bolwerk Wolvenburg met gevangenis Wolvenplein, september 2021

2013 – het Rijk besloot tot verkoop van bolwerk Wolvenburg

De verkoop is uitgevoerd door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Het Rijk is bij verkoop aan derden gebonden aan regels. In een brief van 8 november 2013 gaf minister Blok (voor hem de directie Vastgoed van het RVB) uitleg aan de Tweede Kamer over de procedure (brief 28/8/2013 en 8/11/2013). De geciteerde tekst staat tussen aanhalingstekens in schuinschrift.

Het algemene kader waarbinnen het Rijksvastgoedbedrijf bij het verkoopproces moet werken bestaat uit:

  • De Comptabiliteitswet. Deze schrijft voor dat moet worden gehandeld vanuit doelmatig (vermogens)beheer;
  • De ministeriële Regeling Materieel Beheer 2006. Deze schrijft voor dat eerst de reallocatieprocedure gevolgd dient te worden voordat objecten aangeboden kunnen worden op de markt. Die procedure houdt in dat objecten eerst moeten worden aangeboden aan andere overheden (provincies en gemeentes);
  • Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties.
Plattegrond van de gevangenis

2013 – gelijke kansen voor iedereen

Daarnaast heeft het Rijksvastgoedbedrijf de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur te respecteren. De belangrijkste elementen daaruit bij verkoop van vastgoed zijn dat er geen willekeur mag zijn en dat iedereen gelijke kansen moet hebben op het verwerven van schaarse rechten van het Rijk (brief Minister van 25 juni 2013 als reactie op de Motie De Vries).

Concreet komt het erop neer dat een openbare verkoopprocedure moest worden gevolgd. Daarnaast diende tegen marktconforme prijzen te worden verkocht, aangezien het Rijksvastgoedbedrijf niet gerechtigd is tot het verstrekken van (in)directe subsidies, om staatssteun te voorkomen”.

In de praktijk betekende het dat potentiële kopers aan vele eisen moesten voldoen, vooral over ervaring dienden te beschikken met de herbestemming van monumenten. Het RVB verkoopt dit soort objecten daardoor bijna uitsluitend aan projectontwikkelaars.

Het Rijk verkocht tenslotte tegen het hoogste bod, waarmee een herbestemming altijd een zware opgave wordt om rendabel te zijn. Herbestemmingen met functies voor mensen met een kleine beurs zijn daarmee eigenlijk per definitie uitgesloten. De gehanteerde eisen van het RVB zijn daarmee allesbehalve neutraal.

Gevangenis Wolvenplein in 2010

2014 – is tijdelijk gebruik mogelijk?

Rekening houdend met deze kaders is het overigens goed mogelijk om bij vervreemding of tijdelijk gebruik in te spelen op maatschappelijke behoeften“, aldus de toenmalig minister. Die zin opende het tijdelijk gebruik sinds april 2015 van gevangenis Wolvenplein.

De diensten van het RVB werden verrast door het initiatief van een te organiseren Kunstmanifestatie. Hacking Habitat vond met succes plaats in 2016. De initiatiefnemers hadden al sinds 2014 het Atelier Rijksbouwmeesters zover gekregen dat gevangenis Wolvenplein daarvoor beschikbaar zou komen.

Andere diensten van het RVB hebben met moeite het tijdelijk gebruik als voldongen feit aanvaard. De gevangenis werd met extra investeringen in vluchtroutes en brandalarm geschikt gemaakt voor publiek gebruik. Het leidde in april 2015 tot een succesvolle periode van tijdelijk gebruik. Meer dan 150.000 bezoekers zijn sindsdien geweest.

2014 – vindt de Gemeente Utrecht alles goed?

De rijksvastgoeddiensten overleggen altijd intensief met de decentrale overheden (gemeente) als bestemming of herontwikkeling voor de hand ligt. Dit is ook bij tijdelijk herbestemmen het geval.

Het overleg heeft tevens als doel om wensen en ideeën van decentrale overheden mee te nemen ten aanzien van de mogelijke toekomstige bestemming van een object. Het zijn de decentrale overheden die bepalend zijn voor de ruimtelijke ordening”. Dat beloofde de Minister in 2013.

Bestemmingsplan van het bolwerk uit 2021

2014 – de gemeente Utrecht wilde niet kopen

Het Rijk heeft het tijdpad vervolgt door gevangenis Wolvenplein aan te bieden aan de gemeente Utrecht. Wilde Utrecht, de wethouder of de gemeenteraad, Wolvenplein kopen? Waarom niet, zouden we dan kunnen zeggen. Eindelijk kan na de verkoop in 1852 aan het Rijk het bolwerk Wolvenburg dan weer in gemeentebezit komen.

Wolvenburg is geschikt als een sluitstuk van de openbare en parkachtige aanleg van de stadswallen met bolwerken rond de stad, het grote Zocherplan. De stad heeft het bolwerk indertijd verkocht voor f 14.000 aan het Rijk en met het slopen van toren Wolf en het dichtgooien van een gracht bouwrijp gemaakt.

Tsja, het was best een optie, maar het besluit van het college van B&W in 2014 was anders, bolwerk Wolvenburg werd niet gekocht. Het is een beetje gissen naar de oorzaak van dit besluit. De gemeente zat juist in een fase van afstoten van bezit. Er diende zich ook niet direct een andere bestemming aan, een openbare functie. En tenslotte, de gemeente had bij de Merwedezone een zeer moeizame periode van onderhandelingen met het Rijk achter de rug, nu de locatie van De Nieuwe Defensie.

De afspraken tussen het Rijk en de gemeente maken het niet mogelijk dat de gemeente de algehele herbestemming en verkoop van rijksvastgoed binnen haar gemeentegrenzen op zich neemt. Daarvoor heeft het Rijk de regels voldoende dicht getimmerd om dat werk aan haarzelf over te laten.

Het Rijk ging in het tijdpad over tot een openbare verkoopprocedure. Hoe verkoop je een gebouw waar je alleen gevangen mag zitten? Slecht!

2015 – vergunning tijdelijk gebruik

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft in 2014 na een offertetraject onder Haagse leegstandbeheerders een contract afgesloten met tijdelijk beheerder Bewaakt & Bewoond. Bewaakt & Bewoond heeft de opdracht gekregen met een aantal verplichtingen. Daarvan zijn de belangrijkste: maak gevangenis Wolvenplein geschikt voor tijdelijk gebruik EN houdt rekening met een in 2016 te houden kunstmanifestatie Hacking Habitat. Dat laatste was niet in hoofdletters geschreven, want de beherende dienst van het RVB voelde zich daarmee erg overvallen door de collega’s van het bureau Rijksbouwmeester.

Voor het tijdelijk gebruik is een vergunning aangevraagd. Afwijken van het bestemmingsplan qua functie mag voor een periode van vijf jaren, te verlengen met nog eens vijf jaren. De gemeente werkte coöperatief mee, mede omdat de buurt en de stad via een enquête van Stadsdorp Wolvenburg positief stonden tegenover tijdelijk gebruik.

Gevangenis Wolvenplein was niet geschikt en niet veilig voor publiek gebruik. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft opdracht gegeven om aanduidingen van vluchtroutes aan te brengen en een hoorbaar brandalarm te installeren.

2017 – wijzigen van de bestemming

In het bestemmingsplan uit 2009 staat voor PI Wolvenplein de bestemming Maatschappelijk – Justitiële Inrichting. Een nieuwe eigenaar wil iets anders met het gebouw, maar mag dat? Het is verstandig eerst andere bestemmingen mogelijk te maken, voordat het kan worden verkocht. De Gemeente Utrecht bepaalt dat.

Voordat de verkoop plaatsvindt heeft het Rijk met de Gemeente onderhandeld gezamenlijk overlegt in het tijdpad van 2017 to 2019 over andere gebruiksmogelijkheden van het bolwerk. De gemeente betrok daarbij vooral haar eigen deskundigen, bijvoorbeeld de afdeling stadsontwikkeling en de afdeling erfgoed, en een beetje de buurt en andere geïnteresseerden (Klankbordgroep). Het Rijksvastgoedbedrijf doet dat met haar eigen medewerkers vanuit bijvoorbeeld het Atelier Rijksbouwmeester.

De hoofdbestemming van de noordelijke binnenstad is in het bestemmingsplan bepaald op wonen, andere functies zijn ondersteunend. Een andere bestemming dan wonen vraagt om een zorgvuldig consultatieproces. Het Rijksvastgoedbedrijf is haar overleg met de gemeente over nieuwe bestemmingen gestart in 2017.

Conceptversie van het Visiedocument

2018 – Visiedocument nieuwe bestemming

In juni 2018 heeft het overleg tussen het Rijk en de Gemeente geresulteerd in een concept visiedocument. Op de concept visie kon worden gereageerd. De reacties zijn ambtelijk beantwoord en de visie is eind 2018 besproken in het College van Burgemeester en Wethouders. Het had niet haar goedkeuring.

Het college heeft bij het RVB een specifieke bestemming bedongen voor een deel van het complex: 10 % moet ingevuld worden voor wonen! Met die verandering is de visie in april 2019 aangeboden aan de gemeenteraad.

Het Rijk wil graag verkopen met goedkeuring van de visie door de gemeenteraad. Dat verkoopt beter. De gemeenteraad heeft 2 amendementen en 2 moties aangenomen met veranderingen in de concept visie. De definitieve visie is door het college in februari 2020 goedgekeurd. De gemeenteraad heeft geen bezwaar gemaakt.

Het overleg heeft plaatsgevonden en heeft geleid tot het Visiedocument over wat kan en mag met gevangenis Wolvenplein en de toekomstige bestemmingen.

Verkoop start in maart 2020

2020 – het tijdpad verder met de verkoop

De verkoop van gevangenis Wolvenplein is door het RVB gestart in maart 2020 en na drie rondes afgerond in juni 2021. Nieuwe eigenaren mogen er op vertrouwen dat als hun plan voldoet aan de visie, het bestemmingsplan overeenkomstig kan worden aangepast.

Het Rijk heeft het verkoopproces gestart op 17 maart 2020. Het Rijk bepaalde de procedure. Nu is Wolvenplein een grote en complexe opgave. Een serieuze nieuwe eigenaar is nodig. Een vraagspecificatie is opgesteld, het Rijk wil veel weten over potentiële kopers. Ze is uit op een gedegen partij, daarom zijn er vele criteria waar aanbiedingen aan moeten voldoen.

Inschrijven als gegadigde op complexe opgaven met ontwerp, herbestemming, verbouwing en exploitatie kost tijd en geld. Om die reden worden aanbiedingsprocedure vaak getrapt uitgevoerd. Eerst vragen voor alle mogelijke gegadigden, daarna moeilijke vragen voor serieuze gegadigden. Dat is het getrapte proces. Zo ging ook de verkoop van Wolvenplein.

Dit plan is niet door de selectie gekomen

2020 – Het beste plan

Ronde 1: vooraf werden criteria geformuleerde waar gegadigden met hun plan aan moesten voldoen. De inschrijving opende bijvoorbeeld met de vragen voor alle mogelijke gegadigden: wie bent u, welke ervaring heeft u met de ontwikkeling, ontwerp, onderhoud of exploitatie met dit soort moeilijke complexen.

Maar vragen zijn ook: wat gaat u qua bestemmingen met Wolvenburg doen (welke mix?), hoe gaat u de gebouwen gebruiken met de herkenning als gevangenis, op welke wijze de verkeersontsluiting plaatsvindt, hoe gaat u met parkeren en groen om etc.. Dat zijn bijvoorbeeld alle vragen die uit de eisen en uitgangspunten van het Visiedocument herleid kunnen worden.

Veertien partijen voldeden aan de basisvereisten. Uit de antwoorden is een volgorde gemaakt in ‘beste’ plannen. De partijen van de vijf beste plannen werden uitgenodigd voor het vervolg.

Plan De LiK met architect Roel Lichtenberg en partners verliezen het bod

2021 – het hoogste bod

Ronde 2: een meer specifieke ronde in het aanbiedingsproces. De vraag: werk uw plannen voor het complex meer in detail uit met tekeningen en beantwoordt een aantal vragen. Vervolgens zijn de antwoorden beoordeeld op overeenstemming met het Visiedocument en het overeenstemmen met de eerder ingediende planopzet. Indien daaraan wordt voldaan volgt de uitnodiging voor Ronde 2B.

Ronde 3: wat is uw onvoorwaardelijke biedingsprijs en wilt u die op of voor 11 april 2021 indienen?

Naar verluid hebben vier partijen een aanbieding gedaan. De keuze van het hoogste bod is door het Rijksvastgoedbedrijf gedaan. Op 8 juni 2021 heeft de gemeente Utrecht namen het Rijk (het RVB) bekend gemaakt dat de gevangenis gegund wordt aan AM.

Is het dan verkocht? Bij deze onvoorwaardelijke verkoop wel. De datum voor de overdracht van het eigendom van Wolvenburg was 1 september 2021. Vanaf die datum neemt Team AM de (tijdelijk) exploitatie op zich.

Plannen voor een toekomstige nieuwe bestemming worden gemaakt, van oud naar nieuw

2021 – bestemming bereikt of vervolg tijdpad?

Heeft de gevangenis haar bestemming bereikt? Nee, het tijdpad is nog niet ten einde. Team AM heeft tot tak om bij de gemeente de definitieve bestemmingen vast te laten leggen in een omgevingsplan en deze goedgekeurd te krijgen door de gemeenteraad. Dat is een procedure van 2 tot 3 of meer jaren!

Stel dat een koper de Rijksmonumenten wil verbouwen? Het pand is pas echt klaar voor aanpassingen als eerst de bestemmingswijziging en vervolgens de bouwaanvragen zijn goedgekeurd. Daarna mag de verbouwing starten. Tot dat moment is alleen tijdelijk gebruik mogelijk.

Resteert de vraag: hoelang gaat dit tijdpad nog duren? Dat weten wij niet, maar wij denken dat dit nog 3 jaar kan zijn, het is nu 2021. Eigenaar AM en team is nu de plannen verder aan het uitwerken en bereidt samen met de gemeente nieuwe vergunningen voor. Daar zijn de jaren 2022 en 2023 ook nog voor nodig.

Het is 2024 en misschien wel 2025 voordat een verbouwing voor definitief gebruik kan starten (de start was in 2015).

Deze pagina is in 2014 gestart met ‘wishfull thinking’, vervolgens bijgewerkt met feitelijkheden en vandaag van toepassing.

Bijgewerkt 01-09-2021

Reacties zijn gesloten.