‘Verkoopprocedure PI Wolvenplein ofwel bolwerk Wolvenburg te Utrecht’
- Hoe verkoopt het Rijk bolwerk Wolvenburg?
- Is tijdelijk gebruik van de gevangenis mogelijk?
- Is de gemeente Utrecht betrokken?
- De start van de verkoop duurde tot 17 maart 2020?
Dit artikel geeft een formeel en een informeel antwoord op die vragen. Eerst is er ruimte voor de formele antwoorden van Minister Blok op deze vragen. Vervolgens volgt een informeel antwoord. Wij spreken vaak over de verkoop van Wolvenburg. Het bolwerk is namelijk het geheel van oude gevangenis gebouwen, voorplein, ringmuur etc..
Het antwoord van de Minister
Als het Rijk besluit tot verkoop aan derden zijn ze gebonden aan allerlei regels bij de verkoop van haar bezittingen. De verkoop wordt uitgevoerd door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). In een brief van 8 november 2013 heeft minister Blok (voor hem de directie Vastgoed van het RVB) uitleg gegeven aan de Tweede Kamer over de procedure (brief 28/8/2013 en brief 8/11/2013). De geciteerde tekst staat tussen aanhalingstekens met vetgedrukt de belangrijkste passages.
Hoe verkoopt het Rijk het bolwerk Wolvenburg?
“Het algemene kader waarbinnen het Rijksvastgoedbedrijf bij het verkoopproces moet werken bestaat uit:
- De Comptabiliteitswet. Deze schrijft voor dat moet worden gehandeld vanuit doelmatig (vermogens)beheer;
- De ministeriële Regeling Materieel Beheer 2006. Deze schrijft voor dat eerst de reallocatieprocedure gevolgd dient te worden voordat objecten aangeboden kunnen worden op de markt. De reallocatieprocedure houdt in dat objecten eerst moeten worden aangeboden aan andere overheden (provincies en gemeentes);
- Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties.
Daarnaast heeft het Rijksvastgoedbedrijf de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur te respecteren. De belangrijkste elementen daaruit bij verkoop van vastgoed zijn dat er geen willekeur mag zijn en dat iedereen gelijke kansen moet hebben op het verwerven van schaarse rechten van het Rijk (brief Minister van 25 juni 2013 als reactie op de Motie De Vries).
Concreet komt het erop neer dat een openbare verkoopprocedure moet worden gevolgd. Daarnaast dient tegen marktconforme prijzen te worden verkocht, aangezien het Rijksvastgoedbedrijf niet gerechtigd is tot het verstrekken van (in)directe subsidies, om staatssteun te voorkomen”.
Is tijdelijk gebruik mogelijk?
“Rekening houdend met deze kaders is het overigens goed mogelijk om bij vervreemding of tijdelijk gebruik in te spelen op maatschappelijke behoeften”.
Het Rijksvastgoedbedrijf dient binnen deze publieke context zijn werkzaamheden transparant, openbaar en marktconform uit te voeren. Dit kan de manoeuvreerruimte beperken maar maakt het openstaan voor flexibele (huur) contracten en ‘out-of-the-boxoplossingen’ zeker niet onmogelijk. Voorwaarde is wel dat gemeentes instemmen met het voorgestelde gebruik en daarbij het herbestemmen redelijkerwijs ook technisch mogelijk is. Want zoals u schrijft blijven de kosten van de objecten drukken op de rijksbegroting. Hierdoor wordt gestreefd naar nieuwe vormen van tijdelijk gebruik – soms zelfs tijdelijk gebruik met functies die voorsorteren op de beoogde herontwikkeling – die ten minste kostendekkend is”.
Is de Gemeente Utrecht betrokken?
“De rijksvastgoeddiensten overleggen altijd intensief met de decentrale overheden (gemeente) als bestemming of herontwikkeling voor de hand ligt. Dit is ook bij tijdelijk herbestemmen het geval. Dit overleg is niet alleen gewenst om in beeld te krijgen wat op het gebied van ruimtelijke ordening is toegestaan. Het overleg heeft tevens als doel om wensen en ideeën van decentrale overheden mee te nemen ten aanzien van de mogelijke toekomstige bestemming van een object. Het zijn de decentrale overheden die bepalend zijn voor de ruimtelijke ordening”.
Zover de beantwoording van vragen door de Minister.
Het prognose antwoord van Stadsdorp Wolvenburg
De volgende tekst is geheel ontleend aan ‘wishfull thinking’, niet gehinderd door politieke of bedrijfsinterne verrassingen. We geven een idee wat ons te wachten staat bij de verkoop van Wolvenburg. Het proces (vanaf het begin) bestaat uit vele stappen.
a) Het Rijk heeft eerst gekeken of er overheidsdiensten geïnteresseerd waren in een oud gebouw in het centrum van Utrecht. Dat bleek niet het geval. Dan resteert de verkoopprocedure met mogelijk tijdelijk gebruik.
Het Rijk kan een tijdelijke bestemming overwegen. Daar betrekt ze als ze verstandig is de gemeente bij. Een tijdelijke bestemmingswijziging en aanpassingen zijn waarschijnlijk nodig. Voorbeeld: de gevangenis is niet geschikt voor publieke toegang. Bij calamiteiten kan niemand uit de oude gevangenis ontsnappen. Aanpassingen moesten voorzien in vluchtdeuren en de verwijzing daarnaar. Het bestemmingsplan liet geen andere gebruik dan gevangenis toe. Tijdelijk gebruik moest worden goedgekeurd. (Beiden zijn inmiddels uitgevoerd in 2015 voor het huidige tijdelijke gebruik)
b) Het Rijk gaat over tot afstoting of vervreemding. Zij gaat Wolvenburg verkopen. Zij gaat volgens de procedure te werk en biedt het gebouw eerst aan bij de Provincie. Het is niet te verwachten dat de provincie Utrecht dit pand gaat kopen. Ze had enkele jaren geleden wel belangstelling voor vliegbasis Soesterberg, maar een gevangenis in de stad, neen.
c) Het Rijk gaat aanbieden aan de gemeente Utrecht. Wil Utrecht, de wethouder of de gemeenteraad, Wolvenplein kopen? Waarom niet, zouden we dan kunnen zeggen. Eindelijk kan na de verkoop in 1852 aan het Rijk, het bolwerk Wolvenburg weer in gemeentebezit komen. Wolvenburg wordt sluitstuk van de openbare en parkachtige aanleg van de stadswallen met bolwerken rond de stad, het grote Zocherplan. De stad heeft het bolwerk indertijd verkocht voor f 14.000 aan het Rijk. Ze moest het voor dat geld ook nog bouwrijp maken. 14.000 Gulden is omgerekend in de huidige geldswaarde € 140.000. Het Rijk hoeft het voor dat bedrag niet bouwrijp te maken, we nemen het direct over met alles erop en eraan. Grapje. Tsja, het is best een optie, maar inmiddels is duidelijk dat de volgende stap nodig is (besluit college B&W was in 2014 om niet te kopen).
d) Het Rijk resteert alleen een openbare verkoopprocedure. Hoe verkoop je een gebouw waar je alleen gevangen mag zitten? Slecht!
In het bestemmingsplan 2009 staat voor PI Wolvenplein de bestemming Maatschappelijk – Justitiële Inrichting. Een nieuwe eigenaar wil iets anders met het gebouw, maar mag dat? Het is verstandig eerst andere bestemmingen mogelijk te maken, voordat het kan worden verkocht. De Gemeente Utrecht bepaalt dat. Voordat de verkoop plaatsvindt gaat het Rijk met de Gemeente onderhandelen gezamenlijk overleggen (2017-2018) over andere gebruiksmogelijkheden van het bolwerk. De gemeente betrekt daarbij niet alleen haar eigen deskundigen, bijvoorbeeld de afdeling stadsontwikkeling en de afdeling erfgoed, maar ook een beetje de buurt en andere geïnteresseerden. Het Rijksvastgoedbedrijf doet dat met haar eigen medewerkers vanuit bijvoorbeeld het Atelier Rijksbouwmeester.
De hoofdbestemming van de noordelijke binnenstad is in het bestemmingsplan bepaald op wonen, andere functies zijn ondersteunend. Een andere bestemming dan wonen vraagt om een zorgvuldig consultatieproces. Het Rijksvastgoedbedrijf is haar overleg met de gemeente over nieuwe bestemmingen gestart in 2017.
In juni 2018 heeft het overleg tussen het Rijk en de Gemeente geresulteerd in een concept visiedocument. Op de concept visie kon worden gereageerd. De reacties zijn ambtelijk beantwoord en de visie is eind 2018 besproken in het College van Burgemeester en Wethouders. Het had niet haar goedkeuring. Het college heeft bij het RVB een specifieke bestemming bedongen voor een deel van het complex: 10 % moet ingevuld worden voor wonen! Met die verandering is de visie in april 2019 aangeboden aan de gemeenteraad. Het Rijk wil graag verkopen met goedkeuring van de visie door de gemeenteraad. Dat verkoopt beter. De gemeenteraad heeft 2 amendementen en 2 moties aangenomen met veranderingen in de concept visie. De definitieve visie is door het college in februari 2020 goedgekeurd. De gemeenteraad heeft geen bezwaar gemaakt.
Nieuwe eigenaren mogen er op vertrouwen dat als hun plan voldoet aan de visie, het bestemmingsplan overeenkomstig kan worden aangepast. Het Rijk kon in maart doorgaan met de verkoopprocedure.
e) Het Rijk heeft het verkoopproces gestart op 17 maart 2020. Het Rijk bepaalt de verkoopprocedure. Nu is Wolvenplein een grote en complexe opgave. Een serieuze nieuwe eigenaar is nodig. Een vraagspecificatie is opgesteld, het Rijk wil veel weten over potentiële kopers. Ze is uit op een gedegen partij, daarom zijn er vele criteria waar aanbiedingen aan moeten voldoen.
Inschrijven als gegadigde op complexe opgaven met ontwerp, herbestemming, verbouwing en exploitatie kost tijd en geld. Om die reden worden aanbiedingsprocedure vaak getrapt uitgevoerd. Eerst vragen voor alle mogelijke gegadigden, daarna moeilijke vragen voor serieuze gegadigden. Dat is een getrapt proces. Zo gaat ook de verkoop van Wolvenplein.
f) Ronde 1: vooraf worden criteria geformuleerde waar gegadigden met hun plan aan moeten voldoen. De inschrijving opent bijvoorbeeld met de vragen voor alle mogelijke gegadigden: wie bent u, welke ervaring heeft u met de ontwikkeling, ontwerp, onderhoud of exploitatie met dit soort moeilijke complexen. Maar vragen zijn ook: wat gaat u qua bestemmingen met Wolvenburg doen (welke mix?), hoe gaat u de gebouwen gebruiken met de herkenning als gevangenis, op welke wijze de verkeersontsluiting plaatsvindt, hoe gaat u met parkeren en groen om etc.. Dat zijn bijvoorbeeld alle vragen die uit de eisen en uitgangspunten van het Visiedocument herleid kunnen worden. Uit de antwoorden wordt een beperkt aantal serieuze gegadigden geselecteerd.
g) Ronde 2A: een meer specifieke ronde in het aanbiedingsproces. De vraag: werk uw plannen voor het complex meer in detail uit met tekeningen.
h) Ronde 2B: wat is uw onvoorwaardelijke of voorwaardelijke biedingsprijs.
i) Evaluatie van deze ronde wordt door het Rijksvastgoedbedrijf gedaan. Daaruit resulteert de meest aannemelijke aanbieding. Anderen kunnen nog protesteren of het eerlijk heeft plaatsgevonden, maar uiteindelijk resulteert dit proces in een koper.
j) Is het dan verkocht? Bij een onvoorwaardelijke verkoop wel. De datum staat dan vooraf al vast wanneer het onroerend goed gepasseerd wordt via de notaris. Dan mag de nieuwe eigenaar meteen de (tijdelijk) exploitatie op zich nemen.
Heeft de gevangenis dan haar bestemming bereikt? Nee, definitieve bestemmingen moeten nog worden vastgesteld en goedgekeurd door de gemeenteraad. Dat is een procedure van 2 tot 3 of meer jaren! Stel dat een koper de Rijksmonumenten wil verbouwen? Het pand is pas echt klaar voor aanpassingen als eerst de bestemmingswijziging en vervolgens de bouwaanvragen zijn goedgekeurd. Daarna mag de verbouwing starten. Tot dat moment is tijdelijk gebruik mogelijk.
Resteert de vraag: hoelang gaat dit allemaal duren? Dat weten wij niet, maar wij denken dat dit nog 4 jaar kan zijn, het is nu 2020, de nieuwe eigenaar is er in 2021, plannen verder uitwerken en vergunningen in 2022/2023, en dan is het al weer 2024 (de start was in 2015)
Deze pagina is in 2014 gestart met ‘wishfull thinking’, recent bijgewerkt en vandaag van toepassing.
Bijgewerkt 18-03-2020
